二、現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的四個(gè)特征

與西方國家房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在以下四個(gè)方面的差異，不能簡單比照國外房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的歷史來推測(cè)中國房市走勢(shì)。

1.中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍屬發(fā)展中市場(chǎng)，存在剛性需求

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)從上世紀(jì)末起步，目前尚處于發(fā)展的早期階段。從市場(chǎng)成熟度看，北京、上海等少數(shù)一線城市只是在近兩年二手房交易量占比才上升到60%左右，離成熟市場(chǎng)還有距離，其他城市則相差更遠(yuǎn)。目前我國城鎮(zhèn)化率剛達(dá)到50%，如果未來20年將城鎮(zhèn)化率提高到70%的國際平均水平，每年將有1500萬左右的農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口。過去10年中，我國人均收入年均增長12%，預(yù)計(jì)未來也將保持較高的增速。大量以收入增長為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)剛性需求，是實(shí)現(xiàn)以價(jià)換量的基本條件。只要房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過了實(shí)質(zhì)性調(diào)整，就可能吸引一定的剛性需求買家階段性進(jìn)場(chǎng)。

2.中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)尚不完善，存在調(diào)整空間

住房是兼具社會(huì)和商品屬性的特殊產(chǎn)品。出于社會(huì)穩(wěn)定的需要，一些主要工業(yè)化國家都通過不同形式向民眾提供保障性住房，使住房結(jié)構(gòu)能夠滿足不同層次人群的合理需求。但到目前為止，我國的住房供應(yīng)仍存在較大結(jié)構(gòu)性缺陷，保障房覆蓋率不超過10%，遠(yuǎn)不能滿足中、低收入群體的必要需求。“十二五”期間，我國將建設(shè)3600萬套保障房，使城鎮(zhèn)居民住房保障覆蓋率達(dá)20％左右。住房保障體系的建設(shè)，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)將起到積極的作用。

3.房地產(chǎn)杠桿率低，風(fēng)險(xiǎn)主要通過產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)

盡管我國房地產(chǎn)已具備一定的金融屬性，但杠桿率仍較低。銀行貸款要求的首付比率較發(fā)達(dá)國家高得多，二手房市場(chǎng)的抵押品放貸率也只有60%左右。我國老百姓對(duì)住房看得很重，輕易不會(huì)出現(xiàn)美國式的大量“止贖”。而且中國人不喜歡大量負(fù)債，家庭的整體負(fù)債率很低。2010年，住戶貸款/GDP只有28%，而在此輪危機(jī)爆發(fā)前夕的2006年，美國的家庭債務(wù)余額與GDP之比高達(dá)170%。我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款（土地貸款、開發(fā)貸款和購房貸款）占全部貸款余額在20%左右，按揭貸款只占GDP的12%，比美國低了60個(gè)百分點(diǎn)，按揭貸款證券化率為零。另一方面，由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)以新房為主，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政收入均影響較大。2010年房地產(chǎn)增加值就已占GDP的5.56%，加上建筑業(yè)增加值合計(jì)占比更是高達(dá)12.22%。

綜合上述情況，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整可能引致的風(fēng)險(xiǎn)將主要通過產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)，并不會(huì)像美國那樣由于房地產(chǎn)內(nèi)部的去杠桿化而引起金融市場(chǎng)的塌陷。任何有助于保持宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、保持地方必要財(cái)政收入的措施，都能有效降低房地產(chǎn)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)過程，也會(huì)因產(chǎn)業(yè)鏈條的多層次而具有一定時(shí)滯，從而為化解風(fēng)險(xiǎn)提供了必要的時(shí)間和空間。

4.房價(jià)回落是政府主動(dòng)調(diào)控所致，并非供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)

2010年以來，為促使房地產(chǎn)市場(chǎng)長期健康發(fā)展，政府采取了一系列調(diào)控措施，抑制了房價(jià)的過快上漲，削弱了房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融屬性。當(dāng)前一些城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格回落，是政府主動(dòng)調(diào)控的結(jié)果，而非房地產(chǎn)市場(chǎng)自我惡化、發(fā)展乏力所造成。針對(duì)今后我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，政府仍擁有很大的政策調(diào)整空間和靈活度。