許多開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控抱有幻想，以為政府還會(huì)像2008年之后那樣再出優(yōu)惠政策，在短暫的抑制之后對(duì)房?jī)r(jià)再來(lái)一次甜蜜的反彈。

在去年4月份“國(guó)十條”出臺(tái)之后，我就呼吁“兄弟們從了吧”，把房?jī)r(jià)定在合理的價(jià)位。9月份“國(guó)五條”出臺(tái)后，大多數(shù)人認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策出盡了，是一種利好，股市出現(xiàn)了反彈。11月、12月部分城市房屋銷售也出現(xiàn)了回升。不少人預(yù)期2010年房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)有所松動(dòng)，我卻認(rèn)為將繼續(xù)從緊。而我每次這種判斷都會(huì)被許多人嘲笑，他們?cè)谄诖?dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑時(shí)，政府會(huì)再一次依賴于房地產(chǎn)的投資拉動(dòng)。但事實(shí)再一次明確了今年將繼續(xù)從嚴(yán)的政策。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)因房地產(chǎn)調(diào)控而下滑嗎？在大多數(shù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，不是房地產(chǎn)決定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)決定著房地產(chǎn)投資與消費(fèi)。分析美國(guó)歷年的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)關(guān)系是如此，日本和我國(guó)香港地區(qū)的情況也是同樣，都不是房地產(chǎn)泡沫破裂讓經(jīng)濟(jì)整體下滑，而是整體經(jīng)濟(jì)下滑刺破了房地產(chǎn)泡沫。2008年中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑之后，才出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)下滑。2009年則是因?yàn)檎w經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回升，房地產(chǎn)市場(chǎng)才在優(yōu)惠政策作用下恢復(fù)了活躍。而2009年實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中房地產(chǎn)業(yè)的投資貢獻(xiàn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2010年。

2011年的整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)尚無(wú)大慮，因此房地產(chǎn)業(yè)也不會(huì)有大的下滑，政府擔(dān)心的不是經(jīng)濟(jì)下滑而是防止過(guò)熱。這才有了松緊搭配的財(cái)政政策和貨幣政策。從緊的對(duì)象中，當(dāng)然包括房地產(chǎn)這個(gè)對(duì)資金需求量最大的行業(yè)。

當(dāng)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有“保八”的壓力時(shí)，民生的福利保障就會(huì)上升到重要地位，保障房建設(shè)與住房?jī)r(jià)格的控制就會(huì)成為主要矛盾。通脹壓力在預(yù)期增長(zhǎng)中，抑制資產(chǎn)價(jià)格上升就首當(dāng)其沖了。因此，2011年對(duì)房地產(chǎn)業(yè)從緊的調(diào)控政策將持續(xù)到底。

前些天溫家寶總理在講話中明確了政府的保障責(zé)任和市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)責(zé)任并非都要一視同仁地管理，但抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲或保持合理價(jià)位是政府不變的責(zé)任。這就為今年房地產(chǎn)調(diào)控定了調(diào)子。同時(shí)，總理強(qiáng)調(diào)了“居者有其所”而非“居者有其屋”的差別與預(yù)期，無(wú)疑表達(dá)了政府對(duì)無(wú)能力購(gòu)房者的不合理消費(fèi)觀念的否定，也表明了住房保障內(nèi)涵從擁有到租賃的變化。

最近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新強(qiáng)調(diào)，2011年仍將把保障住房建設(shè)和抑制市場(chǎng)房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)作為調(diào)控重點(diǎn)，并將控制房?jī)r(jià)的主要責(zé)任下放到了地方政府，以強(qiáng)調(diào)讓地方政府根據(jù)各地的市場(chǎng)變化而出臺(tái)相關(guān)政策，并保持原有已出臺(tái)政策的延續(xù)性。

從中國(guó)人口結(jié)構(gòu)、城市化需求、日益增長(zhǎng)的物質(zhì)消費(fèi)需求來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將有一個(gè)較長(zhǎng)的高速增長(zhǎng)周期，至少在2020年之后才會(huì)進(jìn)入穩(wěn)定或適度增長(zhǎng)的階段。而土地供給的矛盾、對(duì)土地財(cái)政的依賴又讓土地的價(jià)格處于一個(gè)較高的增長(zhǎng)過(guò)程，短期的剛性需求也在近10年內(nèi)處于高峰或高位，約在2018年之后下滑。這就讓房?jī)r(jià)上漲壓力與民眾的可支付能力處于長(zhǎng)期的沖突中。在住房保障體系尚未健全的情況下，從嚴(yán)調(diào)控房?jī)r(jià)就必將成為政府的一種常態(tài)選擇。

即使將現(xiàn)有的政策當(dāng)作一種常態(tài)，并不意味著市場(chǎng)沒(méi)有發(fā)展的條件。當(dāng)市場(chǎng)中的消費(fèi)者將現(xiàn)有政策當(dāng)作一種常態(tài)時(shí)，就不再會(huì)有擔(dān)憂不斷出臺(tái)新的政策而使房?jī)r(jià)大起大落了。這樣也就無(wú)奈的放棄了觀望，進(jìn)入了正常的消費(fèi)階段。當(dāng)政策恢復(fù)消費(fèi)的常態(tài)之后，今年的銷售也將恢復(fù)一個(gè)適度的增長(zhǎng)。在市場(chǎng)價(jià)格合理定位、供給增長(zhǎng)中，銷售的增長(zhǎng)也會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。

年總會(huì)有春夏秋冬，人們并不怕秋天之后有冬天，但擔(dān)心夏天會(huì)下雪。不過(guò)，當(dāng)這種非季節(jié)性變化的因素被常態(tài)固定時(shí)，人們就會(huì)慢慢適應(yīng)這種變化。